Inleiding

Als verhuurder van onroerend goed loopt u het risico dat uw woning of loods door een huurder wordt gebruikt om hennep te kweken. Naast schade aan het verhuurde, waar de verhuurder in de regel de dupe van is, kunnen er echter nog mee nadelige gevolgen zijn voor een verhuurder. Zo riskeert een verhuurder strafrechtelijke gevolgen en kan hij door de gemeente aansprakelijk worden gesteld voor de kosten van bestuursdwang, dat wil zeggen de kosten die gepaard gaan met het opruimen van de hennepkwekerij.

Interessant is om te bezien hoever de aansprakelijkheid van een verhuurder gaat. Wij hebben hieromtrent recent wederom diverse zaken gehad die zien op het strafrecht en het bestuursrecht en de rechtspraak op dit gebied verder ontwikkelen. In dit artikel zal besproken worden wat de stand van de huidige rechtspraak is op het gebied van aansprakelijkheid van de verhuurder voor een hennepkwekerij in het bestuursrecht. Opvallend daarbij is het grote verschil tussen het strafrecht en het bestuursrecht. Voor de gevolgen omtrent het strafrecht verwijs ik u naar ons artikel hieromtrent op deze website.

Verhuurder en kosten van bestuursdwang: het bestuursrecht

Vaste rechtspraak in het bestuursrecht is dat “van de eigenaar van een pand dat in strijd met de bestemming als hennepkwekerij wordt gebruikt, mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt” (uitspraak van 7 december 2011 in zaak nr. 201104223/1/H4). Op het eerste gezicht lijkt dit een niet meer dan logische zorgplicht die een verhuurder nu eenmaal heeft. Als echter wordt gekeken hoe deze zorgplicht wordt uitgewerkt zult u als verhuurder waarschijnlijk schrikken.

Zo wordt in de rechtspraak de bewijslast omgedraaid. Als verhuurder moet u aantonen dat u niet wist of kon weten dat het verhuurobject als hennepkwekerij werd gebruikt en dat u zich dus voldoende heeft laten informeren omtrent het werkelijke gebruik van het verhuurde. Dus het uitgangspunt of startpunt is dat u als verhuurder aansprakelijk bent tenziju kunt aantonen dat u aan een bepaalde zorgplicht heeft voldaan. Met andere woorden: Als verhuurder begint u in de procedure met 1-0 achterstand.

De vraag is vervolgens hoe u als verhuurder kunt aantonen dat u niets van de hennepkwekerij wist en (in de praktijk een nog belangrijkere vraag) dat u niets van de hennepkwekerij kon weten. De rechtspraak laat zien dat bij de beoordeling van deze vraag diverse factoren van belang zijn. De belangrijkste factoren zijn hierbij:

  • Heeft de verhuurder het verhuurde (al dan niet meerdere malen) gecontroleerd?
  • Is er een schriftelijke huurovereenkomst, een kopie van het identiteitsbewijs van de huurder, een salarisstrook en/of een uittreksel uit het GBA dat een huurder daadwerkelijk is ingeschreven op het adres (voor zover het om een woning gaat)?
  • Is de huur contant of per bank ontvangen?
  • Wat de hennepkwekerij op een relatief eenvoudige wijze te ontdekken (waren er bijvoorbeeld aan de buitenzijde van het verhuurde al indicaties voor aanwezigheid van een hennepkwekerij)?
  • Hebben we te maken met een professionele of een particuliere verhuurder?
  • Is er een deugdelijke administratie bijgehouden van de ontvangen huurbedragen?

Een paar praktijkvoorbeelden. Een verhuurder die nooit een controle heeft uitgevoerd, de huur contant ontving, wel een huurovereenkomst en identiteitsbewijs van de huurder had (de huurder was dus bekend) maar geen salarisstrook van de huurder had werd gekwalificeerd als overtreder met als gevolg dat de kosten van bestuursdwang op hem konden worden verhaald. Ook is er rechtspraak waarbij één controle door de verhuurder werd uitgevoerd en de huur contant werd ontvangen: de verhuurder wordt nog steeds als overtreder gezien!

Er zijn overigens ook wel hoopgevende uitspraken. Bijvoorbeeld een uitspraak waarbij een niet-professionele verhuurder een kamer onderverhuurd. De betalingen gingen contant en er waren geen controles. Er was wel een huurovereenkomst, kopie van het identiteitsbewijs en kopie van het BSN-nummer van de huurder. Er was echter geen GBA-uittreksel. In deze zaak werd de verhuurder niet als overtreder aangemerkt. Er is dus zeker nog hoop aan de horizon.

Al met al wordt er van een verhuurder, zeker van een professionele verhuurder, echt heel veel verwacht. Als u besluit uw woning te gaan verhuren doet u er dus verstandig hier niet te lichtvaardig mee om te gaan. Als er immers een hennepkwekerij wordt ontdekt kan dit grote financiële gevolgen hebben. Zorgt u in ieder geval dat u op genoemde aspecten let.

Overigens behandelt ons kantoor momenteel een interessante zaak waarbij één van de aspecten is of een verhuurder als overtreder kwalificeert. In deze zaak heeft de verhuurder (binnen een jaar) drie controles uitgevoerd. De huur werd contant ontvangen en er was geen GBA-uittreksel. De hennepkwekerij was echter totaal niet zichtbaar aan de buitenzijde, er was wel een huurovereenkomst en een kopie van het identiteitsbewijs. De huurders hebben bekend de kwekerij te hebben aangelegd. Heeft de verhuurder hier voldaan aan zijn zorgplicht? Door de rechtbank is aangegeven dat niet werd voldaan aan de zorgplicht! Het is een vergaande uitspraak waardoor de lijn van aansprakelijkheid van een verhuurder steeds meer (de negatieve kant) opgaat. We zullen zien hoe de Centrale Raad van Beroep zal oordelen in deze zaak.

Staat u op het punt om tot verhuur over te gaan of bent u verhuurder en wordt u geconfronteerd met een hennepkwekerij in uw pand? Neem gerust contact op met ons kantoor. We zijn thuis in deze materie en kunnen u vaak in een paar minuten duidelijke antwoorden geven.